안녕하세요. 간만에 돌아온 홈닭입니다! 오늘은 여러 분의 소중한 방을 구하는데 있어서 매우 중요한 계약 시의 유의사항에 대해 살펴보도록 하겠습니다!
처음 계약을 진행하시는 분들은 혹시라도 사기를 당하지는 않을까 노심초사 걱정이 많으시죠. 왠만하면 꼭 부모님과 동행하시길 바랍니다. 그럼에도 꼭 살펴보아야할 점들은 스스로 공부하시고 대비하셔야 겠죠! 바로 저와 함께 말이죠.
계약시 유의 사항은 아래와 같은 3가지 카테고리로 나눠 글을 써보겠습니다.
1) 건축물 확인 서류
2) 계약 시 확인 서류
3) 계약 이후 진행할 사항
[건축물 확인 서류]
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공인중개사에서 원하는 방을 고르시면 기본적으로 등기부등본과 건축물대장을 보여주실 겁니다. 건축물대장에는 해당 건물이 위치한 지역이 어디인지 면적은 얼마인지 어떤 용도로 건축되어있는지 등이 나와있습니다.
-건축물대장
먼저 건축물대장입니다. 아래 건축물현황 예시를 함께 살펴보시죠.
(건축물대장 건축물현황 예시)
구분 | 층별 | 구조 | 용도 | 면적(m²) |
주1 | 1층 | 철근콘크리트구조 | 제 2종 근린생활시설(일반음식점) | 190.45 |
주1 | 2층 | 철근콘크리트구조 | 제1종근린생활시설(일반음식점) | 191.32 |
주1 | 3층 | 철근콘크리트구조 | 단독주택(다가구주택/2가구) | 200.24 |
각 층별로 자세히 설명되어 있는데, 중요한 것은 각 층의 용도입니다. 가끔 근린생활시설로 표기된 방을 보여주시는 분들이 있는데, 주거공간으로 사용해서는 안되는 곳입니다. 이 곳에는 싱크대, 가스레인지 등을 설치해서 사용할 수 없습니다. 만약 조사가 들어오면 싱크대를 떼어내는 대공사를 하기도 합니다. 반드시 해당 층이 주거용인지 확인해야겠습니다.
-등기부등본
이번에는 등기부등본을 살펴보도록 하겠습니다. 등기부등본은 열람일자가 근시일인지 꼭 확인하시고 계약당일에는 해당일로 된 등기부등본을 다시 받으시는 것이 좋습니다. 등기부등본에는 해당 건물에 대한 소유권자 및 소유권 외의 권리자에 대해 나열하고 있습니다. 대부분의 다가구, 다세대주택은 근저당이 설정되어있습니다. 쉽게말해 소유자가 건물을 담보로 빚을 내서 건물을 사들였다는 것입니다. 근저당이 잡힌 집은 경매로 넘어가는 경우 1차적인 권리를 근저당 채무자가 가지게 됩니다. 이후에 전세권자들에게 권리가 돌아가지요. 따라서 근저당이 너무 높게 잡혀있는 집은 피해야합니다. 일반적으로 전세금합계와 근저당액을 합쳐 건물가액의 70%이하일 때 안전하다고 보고 있습니다. 다만 신축 주택은 아무래도 구축에 비해 근저당 비율이 높은 경향은 있습니다. 대부분의 소유주들이 근저당과 전세를 끼고 건물을 구입한 뒤 월세 수익 등으로 점점 이 비율을 낮춰나가니까요. 깨끗한 집에 살 것인가, 안전한 집에 살 것인가 많은 고민을 해보셔야겠습니다. 추가로 전세권자가 되더라도 우선변제권을 갖추어야 근저당 외 발생하는 각종 세금보다 변제 우선권을 가지게 되는데요. 해당 내용은 3)계약 이후 진행할 사항 편에서 알아보도록 하겠습니다.
오늘은 계약 전 확인 서류에 대해 알아보았습니다. 해당 건물이 제대로 된 물건인지, 혹시라도 내게 금전적으로 피해를 주지 않을지 확인하는 작업이므로 오늘 말씀드린 두 서류는 꼭 꼼꼼하게 확인해주시길 바랍니다. 날씨가 따뜻해지고 있지만 코로나 바이러스로 밖으로 다기니도 꺼려지는 시기입니다. 모두 몸조심하시고 다음 글에서 또 뵙도록하겠습니다. 감사합니다!
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