안녕하세요~ 홈닭입니다! 다음주에 보기로 말씀드렸지만 바로 다음날 다시 돌아왔습니다. 계약 시 유의사항 그 마지막 이야기를 풀어나가보죠!
계약시 유의 사항은 아래와 같은 3가지 카테고리로 나눠져 있습니다. 오늘은 마지막으로 계약 이후 진행할 사항에 대해 알아보겠습니다.
1) 건축물 확인 서류
2) 계약 시 확인 서류
3) 계약 이후 진행할 사항
[계약 이후 진행할 사항]
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-계약서 작성 후 바로 확정일자 받기
자 이제 두근두근 계약서를 쓰는 순간이 끝났군요. 그런데 그 후에 꼭 반드시 해야할 일이 있습니다. 바로 확정일자를 받아두는 일입니다! 확정일자란 무엇일까요? 전세계약서는 임대인과 임차인이 사적으로 계약한 문서입니다. 확정일자를 받는 다는 것은 공적 기관에서 해당 일자에 이 계약서가 존재했음을 공적으로 인정해주는 의미입니다. 뭔가 대단한 절차가 필요해보이지만 사실 주민센터에 계약서 들고가서 확정일자 받으면 되는 간단한 절차입니다. 계약을 중개해준 공인중개사가 대신 받아주시기도 합니다. (보통은 직장일로 주민센터 들리기 어려우신 경우가 많기 때문에 공인중개사에서 대신 확정일자를 받아주십니다. 이 부분은 계약서 작성 이후에 협의하셔서 진행하시면 되겠습니다.)
그렇다면 확정일자를 받는 것이 왜 중요할까요? 그 답은 주택임대차보호법에 명시되어있습니다. '주택임대차보호법 제3조의 2 제 2항'에 따르면 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매 시에 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 가집니다. 그런데 이 말은 등기부등본에 기재된 근저당 채권자, 전세권자보다 우선순위를 가진다는 말은 아닙니다. 확정일자 다음 날부터 부과된 세금이나 채권보다 변제 우선권을 가진다는 얘기입니다. 그러니 확정일자를 받는다고 전세금이 모두 보장되는 것은 아니고 다만 최소한의 대비는 된다는 말씀입니다.
만약 전세 계약 후 2년이 지나고 계약을 갱신하지 않아 묵시적 계약 연장이 된다면 확정일자를 다시 받아야할까요? 계약 내용이 변경되어 계약서를 다시 쓴다면 확정일자를 다시 받아야 하지만 묵시적 계약 연장의 경우에는 확정일자도 다시 받을 필요는 없이 연장된다고 보시면 됩니다.
-입주 당일에 전입신고 하기
전입신고는 실제 입주하는 날짜에 실시하시면 됩니다. 아래 주소에서 온라인으로 신고하실 수 있으므로 간단히 진행하시면 되겠습니다.
https://www.gov.kr/main?a=AA020InfoCappViewApp&CappBizCD=13100000016
전입신고를 하는 이유는 대항력을 가지기 위함입니다. 대항력을 가진다는 것은 임차인이 제3자에게 임차인 권리를 주장할 수 있다는 이야기입니다(주택임대차보호법 제3조). 즉 건물을 새로 양도받은 사람 등에게 동일하게 임차인의 권리를 행사하기 위해서는 전입신고가 필수라는 이야기입니다.
-입주 후 집안 상태 확인하기
입주 전에 둘러보았던 집 상태와 달리 수리나 교체가 필요한 부분, 중개대상물 확인설명서에 기재된 시설물이 실제로는 존재하지 않는 경우 등이 있을 수 있습니다. 이러한 부분을 꼼꼼히 살펴보시고 문제가 있다면 바로 공인중개사와 임대인에게 전화하셔서 해당 사실을 통보하시고 수리 및 교체, 시설물 설치를 진행합니다. (사진도 찍어두시구요). 추가로 통화 내용은 항상 녹취를 하시는 게 좋습니다.
-잔금 지불하기
계약서 상에 계약금 이외의 잔금은 대부분 입주 당일에 지급하도록 명시되어 있습니다. 만약 전세 대출을 이용하신 경우에는 미리 임대인에게 은행에서 돈이 입금될 것이라고 말씀하시고 대출이 발생되었다면 임대인에게 전화하셔서 입금확인 부탁드린다고 말씀하세요. 물론 은행에서 본인의 계좌로 대출을 받고 다시 임대인에게 보내셔도 관계는 없습니다. 이후 입금 확인이 되면 잔금 지불까지 완료입니다.
이렇게 원룸 전세 계약 시에 진행할 사항들에 대해 3개의 글로 나눠서 알아보았습니다. 해당 내용들을 모두 숙지한다고 하더라도 보증금을 완벽히 보호받을 수 있다고 말씀드릴 수는 없습니다. 아파트나 오피스텔은 전세보증보험 가입이 가능하지만 원룸의 경우에는 보험 가입을 받는 경우가 매우 드물기 때문이죠. (보험가입은 임대인의 동의없이 임차인이 진행가능하지만 보험사가 근저당이 있는 다세대 주택 등은 보험가입을 시켜주지 않는 경우가 대다수라는 의미입니다.) 자그렇더라도 지금까지 말씀드렸던 내용은 최소한의 권리 보호를 위해 꼭꼭 확인하시고 계약 진행하시길 바랍니다! 여러분의 즐거운 원룸 라이프를 응원합니다!
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